Bonjour à tous,
 
j'ai vu ici un certain nombre de post traitant de défiscalisation. C'est pourquoi je me permets à mon tour de poser une petite question à la communauté.
J'ai possibilité de faire un placement "fiventis" (construction par finaxiome). Tout est packagé et assuré (impayés, vandalisme, pas de location etc) et tout me semblait jusque là très intéressent.
Ma surprise vient de l'appartement que l'on me propose. Il est neuf bien entendu mais son prix est très élevé par rapport au prix d'un bien d'occasion.
En gros, on peut trouver au même endroit de l'occasion (genre appartement/maison 140m²) au alentour de 1200/1300€ le m² alors que l'appart T2 neuf "standing" dépasse les 2800€/m² !!!
Est-ce que genre de différence est normal ? Comment est-il possible que la revente, même à 9 ans, soit intéressante dans ces conditions ?
 
Merci de vos avis éclairés
 
 
 

Tu risques de te faire locker rapidement, mais je te réponds rapidement que c'est probablement une grosse arnaque.

MP moi pour plus de détails.

EDIT : pêle mêle, tu dois absolument tout contrôler de A à Z.
Tu fais un De Robien, sur 9 ans, avec un crédit sur 25 ? Tu as un apport ?

C'est de la grosse arnaque, l'assurance n'assure pas tant que ça, le prix au m² est gonflé histoire de se faire du gras le tout en t'assurant que tu t'en fouts vu que c'est juste pour de la defisc et à la revente tu risques de manger cher ....
 
Bref avec le peu de détails que tu donnes le seul conseil valable c'est de ne pas t'engager la dedans.

Les assurances ont l'air beton :  
 - garantie loyés impayés 100% loyers et charges, durée illimité, plafond 61000€ (autrment dit, pas de plafond sur les 9 ans)
 - garantie déradation 7700€ par sinistre
 - défense et recours + protection juridique : 4600€
 - garantie vacances locatives (6 mois sans franchises)
 - assurance vie (obligatoire avec le crédit)
 - indemnisation jusqu'à 30000€ en cas de perte à la revente
etc ... le tout en un nombre très réduit de pages (et sans étoiles à chaque ligne :-)
C'est sur que je les paye (10% du loyer) mais la tranquilité à un prix
 
Je qui me gène plus c'est un cout au m² de 40% supérieur à ce qui ce fait dans la coin en occase ... j'ai fais une rapide analyse sur une autre ville en comparant neuf et ancien, le taux semble ête le même ... mais cela me parait quand même exorbitant non ? Surtout pour la revente ...

Déjà, tu dois vérifier le bien : est-il bien situé, le prix est-il correct, est-ce que tu t'es rendu sur place voir ? Si déjà tu n'as pas fait ça, tu prends un gros risques sur les vices cachés, car au final, tu achètes un BIEN immobilier.
Ensuite, les loyers : es-tu sur du prix ? Es tu assuré pour la carence locative du premier loyer ? Combien de temps ? Est-t'il surcoté ? Si on t'affiche aussi 2% de réévaluation par mois, tu te fais avoir, puisque ca arrive que le loyer ne progresse pas.
Le crédit : sur combien de temps ? Si au bout de 9 ans le marché a baissé, est ce que l'appartement sera un boulet inexploitable qui prendra 20 ans à rentabiliser ? C'est aussi important d'avoir une vision la dessus.
L'assurance vie n'est normalement pas obligatoire, a voir selon le type de crédit, ton age, la durée....

Enfin, quelle est la rentabilité in fine ? Quand tu enlèves vraiment les charges au loyer, refais les calculs par toi meme, et ne te laisse pas berner par les simulations souvent biaisée et toujours optimistes. Va te renseigner sur le net (forum defiscalisation de boursorama, article sur Capital). Renseigne toi sur le cabinet qui va te faire le montage : est ce une filiale de promoteur ? Si oui, fuis !

Attention, tu ne prends pas un livret, mais bien un appartement, avec un locataire : facteur humain, tu n'es donc pas aussi sécurisé qu'on veut bien te le faire croire.